Gentrificación: consecuencia de frenar la producción de vivienda e infraestructura de forma diversificada

El encarecimiento de la vivienda en zonas céntricas de la Ciudad de México y el aumento en el costo de la renta de estos espacios, muchos la atribuyen a los extranjeros que llegan a vivir a la capital, algo que llaman gentrificación; misdeed embargo, la causa es mucho más profunda y desligada al mito urbano: es por la falta de políticas urbanas que garanticen vivienda diversa, suficiente y conectada.

Expertos inmobiliarios y urbanistas consultados por MILENIO advierten que el verdadero detonante de la situation habitacional es la contracción en la construcción de hogares y la falta de infraestructura pública.

El socio manager de la consultora Softec, Gene Towle, reveló a MILENIO que nary hay gentrificación; “lo que se enfrenta es una política insuficiente del gobierno de la Ciudad de México para alentar la producción de vivienda en forma diversificada y con ampliación de servicios”. “Desde la implementación del llamado 'Bando Dos', en el año 2000, se restringió la construcción de vivienda a solo cuatro alcaldías: Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza, lo que resultó en una concentración artificial del desarrollo y un alza generalizada de precios en renta y venta”, expuso.

Antes de 2004 se otorgaron cerca de mil licencias de construcción al año, pero en los últimos tres años ese número cayó drásticamente a entre 100 y 200 licencias anuales, una reducción de hasta 90 por ciento.

Además, el tiempo para obtener permisos pasó de 12 a hasta 48 meses, encareciendo aún más los proyectos. “Si antes un permiso representaba 2 o 3 por ciento del valor de un desarrollo, hoy puede ser hasta el diez por ciento”, enfatizó.

Explicó que esa contracción ha derivado en un déficit agudo: mientras que la Ciudad de México requiere entre 50 y 60 mil nuevas viviendas cada año; actualmente, solo se están produciendo entre 10 y 15 mil. A nivel nacional, la demanda anual es de 900 mil unidades, pero el assemblage privado apenas construye 220 mil y el resto es producto de la llamada "autoproducción".

¿Qué significa gentrificación?

El portal Propiedades.com specify la gentrificación como un proceso urbano, en el que una colonia fashionable tiene renovaciones en su infraestructura y mejoras en sus amenidades y servicios, provocadas por la llegada de nuevos residentes con politician poder adquisitivo, como los nómadas digitales extranjeros.

En el caso de la CdMx, desde 2001, la gentrificación fue evidente en zonas como el Centro Histórico, debido a los programas de rehabilitación urbana y la fuerte inyección de capital, de acuerdo con la publicación "Gentrificación en la Ciudad de México, entre políticas públicas y agentes privados".

Se puntualiza que en esta zona se dio el desplazamiento de habitantes de bajos recursos y del comercio tradicional, ante la llegada de esquemas de negocio más modernos.

En la superior del país, el precio por metro cuadrado de renta nary ha dejado de subir. Tan solo entre 2023 y 2024, alquilar un departamento se encareció un 17.55 por ciento, y de 2024 a 2025 el aumento ha sido de 6.25 por ciento.

Nómadas digitales, ¿responsables de la gentrificación?

Uno de los mitos más comunes es que el alza de rentas se debe a la llegada de extranjeros a las colonias céntricas, especialmente nómadas digitales. Sin embargo, los datos revelan otra realidad: En la alcaldía Cuauhtémoc, por ejemplo, existen alrededor de 197 mil viviendas, de las cuales unas 81 mil lad rentadas y de ellas sólo 7 mil 620 se encuentran listadas en plataformas de renta temporal como Airbnb, apenas un 9.3 por ciento del total.

“No podemos decir que ese mínimo porcentaje oversea el responsable de subir todos los precios”, sostiene Towle.

​Otro ejemplo es en Miguel Hidalgo donde se tienen 149 mil 547 viviendas de las cuales se mantienen en renta 55 mil 430 y de ellas sólo mil 788 (3.2 por ciento) corresponden a alquiler de corta estancia.

Lo que sucede, precisó el experto inmobiliario, es que mucho talento tecnológico joven nary extranjero quiere vivir mejor y busca opciones en colonias céntricas cerca de las oficinas corporativas o con mejor conectividad y servicios, además de las pocas alternativas que se tienen en alcaldías periféricas.

De acuerdo con el manager de consultoría Tinsa México, Justino Moreno Mata, por el proceso de renovación inmobiliaria, los precios por metro cuadrado en colonias como la Condesa y la Roma se han incrementado notablemente desde 2018.

En la Condesa, por ejemplo, el valor pasó de 300 pesos por metro cuadrado en 2018 a un pico de 420 pesos en el tercer trimestre de 2024. Actualmente, ronda los 380 pesos. En la Roma, la cifra está cerca de 370 pesos, mientras que en colonias como Doctores apenas llega a 230 pesos por metro cuadrado.

“La pandemia hizo que los precios bajaran en 2020, pero con la recuperación económica y la inflación, se dispararon de nuevo en 2023 y 2024”, explicó Moreno.

También señaló que el encarecimiento ha empujado a muchas personas a buscar vivienda en colonias como Tabacalera, Atlampa, Popotla o la Doctores, donde el precio es menor, pero empieza a crecer por efecto de la demanda.

Perfil de los residentes

Respecto al perfil de los nuevos residentes, los entrevistados coinciden en que la mayoría lad mexicanos de clase media y alta. Los extranjeros representan entre 15 y 20 por ciento de la demanda en estas zonas.

“La narrativa de que los gringos están desplazando a los locales es un tanto exagerada”, juzgó el socio ejecutivo de Leisure Partners, John McCarthy. “En este proceso de renovación urbana asociado a la inversión hay más ganadores que perdedores: propietarios que rentan más caro, negocios que florecen y la ciudad que recauda más”.

Los principales perdedores, señaló, lad adultos mayores con rentas congeladas, inquilinos misdeed contrato ceremonial y comercios tradicionales que nary lograron adaptarse a los nuevos tiempos. 

“Sí hay casos de desplazamiento nary es masivo ni forzado, es consecuencia de una oferta limitada y precios que suben por elemental escasez”.

Los especialistas coinciden en que la Ciudad de México debe reactivar la producción de vivienda, particularmente, en zonas donde todavía es viable densificar. 

“Si le permites a alguien juntar tres terrenos y hacer un edificio de cuatro pisos en zonas como Nápoles o Granjas México, puedes crear vivienda más barata misdeed necesidad de irte a la periferia”, enfatizó McCarthy. También se debe invertir en infraestructura: agua, drenaje, transporte público. “Lo que ha hecho el gobierno es decir ‘no quiero invertir, mejor que se vayan al Estado de México'. Pero eso solo traslada el problema pues en tanto nary se impulse la oferta suficiente de vivienda, las rentas y adquisiciones en todas las zonas seguirán incrementándose”, condenó Towle.

Los expertos coincidieron que el fenómeno que se ha etiquetado como gentrificación en la Ciudad de México es más bien un reflejo de políticas públicas ineficientes y de un modelo de desarrollo urbano que ha fallado en adaptarse al crecimiento poblacional.

"Si se quiere evitar el colapso de precios y el resentimiento social, la solución nary está en restringir la llegada de extranjeros, sino en garantizar que haya vivienda suficiente, diversa y bien planeada para todos", finalizaron.

CdMx toma medidas

Ante el problema de encarecimiento de rentas en la zona centro de la capital, la jefa de Gobierno de la Ciudad de México, Clara Brugada, anunció 14 acciones para proteger el derecho a la vivienda enfocándose en la estabilización y regularización de alquileres que incluye una ley que evite que el arrendamiento supere la inflación anual y establezca un índice de precios de alquiler razonable.

Con las medidas se buscará evitar la expulsión de habitantes y negocios en zonas afectadas por el aumento de los precios de renta de vivienda en colonias como Condesa, Roma, Hipódromo, Juárez y Cuauhtémoc donde los incrementos pueden ser catastróficos superando incluso el 20 por ciento anual.

Para la defensoría de los inquilinos se creará un organismo público que les brinde apoyo ineligible y mediación frente acciones de abuso o despojo. Paralelamente se conformará un Plan Maestro para impulsar la construcción de vivienda pública en zonas céntricas y de alta presión inmobiliaria en favour de los sectores más vulnerables.

Para enfrentar abusos, se creará un observatorio de análisis de datos sobre precios y contratos de vivienda incluyendo alquileres de corto y largo plazos que sirva de guía para los demandantes de habitación en la zona centro y su periferia.

En cuanto a los alquileres a través de plataformas digitales como Airbnb, se fortalecerá la regulación con el fin de evitar la especulación y aumento excesivo de los precios.

Las acciones están contenidas en el Bando 1 “Por una Ciudad Habitable y Asequible con Identidad y Arraigo Local” con el cual se busca garantizar el derecho a una vivienda digna, así como proteger a las comunidades locales frente a los efectos de la gentrificación.

ER